Reforma de Imóveis | House Flipping

Nada de glamuroso, porém rentável.

Nos últimos anos, tenho falado muito sobre "boring business" e as oportunidades escondidas em negócios considerados tradicionais. Provavelmente, você já assistiu ao programa Irmãos à Obra ou outros similares, que mostram pessoas comprando imóveis antigos, reformando-os e vendendo-os com lucro. Esse tipo de negócio, conhecido como house flipping, é extremamente comum nos Estados Unidos, mas vem ganhando força aqui no Brasil. Hoje, vou compartilhar como foi minha experiência ao realizar o meu primeiro projeto de house flipping em Curitiba.

No ano passado, adquiri um apartamento com aproximadamente 40 anos. Ele estava sendo comercializado por R$ 570.000, mas consegui negociar por R$ 435.000. Após a assinatura do contrato, iniciamos a reforma. Abaixo, segue um resumo dos custos envolvidos até o momento:

• Reforma: R$ 56.879,92

• Impostos e taxas de cartório: R$ 17.436,94

• Despesas fixas (luz, água, condomínio, etc.): R$ 2.451,00

Até agora, o investimento totaliza R$ 511.768,76.

Tenho uma sócia que cuidou de todo o planejamento e arquitetura do imóvel, com um custo de R$ 20.000,00. Além disso, estimo gastar 6% com comissão de corretor e 15% de imposto sobre o ganho de capital. Caso tudo saia conforme o planejado e o imóvel seja vendido rapidamente, a rentabilidade deve chegar em 10%, o que considero excelente.

Quero compartilhar alguns aprendizados importantes dessa experiência:

1. Encontre imóveis abaixo do preço de mercado

Não é fácil encontrar boas oportunidades. Precisei visitar cerca de 15 imóveis até encontrar este que comprei. É necessário paciência e uma análise criteriosa. O foco é o preço do metro quadrado, você precisa encontrar imóveis com preço menor do que os reformados na mesma região.

2. Negociação e pagamento

Optei por pagar à vista para obter um desconto maior, mas se não houvesse margem para isso, o financiamento pode ser uma boa alternativa. Dessa forma, você desembolsa menos inicialmente e não compromete todo o seu capital.

3. A fachada importa

Descobri que a fachada do prédio é tão ou mais importante que o próprio apartamento. Enquanto você pode transformar o interior do apartamento, a fachada permanece como está e impacta diretamente na percepção dos compradores.

4. Localização é essencial

Imóveis bem localizados vendem mais rapidamente e com maior valor agregado. Escolher um bom bairro e com fluxo de procura nos portais pode ser decisivo.

5. Reformas completas

Uma reforma bem-feita envolve mais do que um "tapinha de tinta". É importante revisar a parte elétrica, hidráulica, pisos e paredes. Escolha um imóvel em boas condições estruturais para evitar gastos excessivos e comprometer sua margem.

6. Tempo é dinheiro

Quanto mais rápido você iniciar a reforma após a aquisição, mais cedo pode colocar o imóvel à venda. Infelizmente, perdi quase 30 dias antes de começar as obras, o que foi um erro. Quando recebi as chaves, demoramos para medir o apartamento e agendar os serviços necessários. Isso gerou atrasos, pois precisei esperar que os profissionais liberassem tempo em suas agendas para iniciar o projeto.

7. Planejamento evita retrabalho

Cometi um erro de iniciante: reformei o piso antes de finalizar outros serviços no apartamento. Isso resultou em danos e custos extras para lixar e envernizar o piso novamente.

---

Quando o imóvel for vendido, atualizarei este post com os resultados reais e a rentabilidade final. Por enquanto, compartilho o link para você ver como ficou o apartamento.

Espero que minha experiência inspire você a explorar novas formas de empreender. Nem sempre é necessário criar algo extremamente inovador; muitas vezes, basta identificar uma boa oportunidade, executá-la bem e colher os resultados.